Mutui, scendono i tassi . Ma i nuovi clienti stiano alla larga



 

 

 

Di Vincenzo Brancatisano

 

27 GENNAIO 2012 – Buone notizie per le famiglie alle prese con il rimborso del mutuo per l’acquisto della casa. Continua quasi incessante la discesa dei tassi d’interesse variabili, legati all’Euribor. La discesa sconta gli effetti della recessione e quelli espansionistici della politica monetaria anticiclica voluta dal  nuovo governatore della Bce, Mario Draghi. La riduzione del costo del denaro decisa e consolidata a più riprese, ha impresso a partire da novembre scorso una costante e quotidiana riduzione ai tassi e ha fornito alle famiglie, alle prese con rate più basse, una gradita boccata d’ossigeno. Peraltro, la gravità della recessione prelude a una stabilizzazione verso il basso delle rate, condizione che dovrebbe perdurare per tutto il 2012 e anche nel 2013 se si desse credito alle previsioni legate ai future del mercato di Londra. Dunque la crisi gioca stavolta dalla parte dei consumatori più a rischio. Ma i benefici possono essere goduti solo dalle famiglie che hanno scelto il tasso variabile (nel lungo periodo del resto conviene sempre) mentre chi per stare tranquillo ha acceso un mutuo a tasso fisso, legato all’indice Irs, molto più alto, non può godere dei ribassi attuali né di quelli futuri, a meno di una rinegoziazione o di una surroga del mutuo da trasformare in tasso variabile. L’operazione è gratuita grazie alla portabilità introdotta dalla legge Bersani, ma nei fatti è assai costosa poiché negli ultimi mesi è aumentato a dismisura lo spread, cioè il tasso che le banche aggiungono all’Euribor per ricavare un (alto) guadagno: e se lo spread si attestava intorno all’1 per cento fino allo scorso anno, oggi i clienti si vedono imporre spread che talvolta superano il 4 per cento. Allora meglio tenersi il vecchio mutuo, a meno che non si riesca a ottenere il mantenimento dello spread originario. L’operazione scoraggamento attuato dalle banche, a corto di liquidità, finisce per tener lontani dai finanziamenti fondiari i nuovi clienti, cioè le famiglie che vorrebbero acquistare oggi un appartamento e che ritrovandosi di fronte a proposte quasi indecenti, con mutui che si attestano sul 5 per cento (oltre il 6 se a tasso fisso) rinunciano spesso all’acquisto dell’immobile. Il tasso variabile “finito chiavi in mano” è frutto della somma tra lo spread praticato dalla banca (ipoteticamente trattabile) e il basso Euribor, che il 26 gennaio scorso era a 0,73 per quello a 1 mese;  a 1,14  per quello a 3 mesi e a 1,44 per quello a 6 mesi. Analoga operazione per il tasso fisso. Insomma, tassi bassi voluti dalle autorità monetarie per rilanciare l’economia si traducono invece in un salasso quando arrivano alle famiglie. E così se un giorno l’Euribor arrivasse (arriverà) al 5 per cento, il cliente si ritroverebbe con un tasso del 9 per cento e con una rata che potrebbe non riuscire più a pagare. Potrebbe essere interessante al riguardo, se praticata dalla propria banca, la formula del Cap che, a fronte di un incremento della rata, prevede un tetto massimo all’aumento del tasso. Ma poiché le banche hanno ormai fissato il Cap a una soglia piuttosto alta, oltre il 6 per cento, l’operazione risulterà proficua, a posteriori, solo se nella vita del mutuo i periodi di tempo in cui i tassi saranno stati più alti rispetto al 6 per cento avranno superato in durata (evenienza improbabile) quelli in cui i tassi saranno stati più bassi. Tornando alla riduzione delle rate in favore dei mutuatari già titolari di un contratto acceso negli anni scorsi, molti potrebbero non essersi ancora accorti dei benefici. Infatti le oscillazioni (in giù e in su) sono visibili mese per mese solo se il contratto prevede l’Euribor quotato a 1 mese. Chi invece ha un euribor quotato a 3, 6, 12 mesi deve fare riferimento alla quotazione del giorno esatto indicato nel contratto e avrà una rata bloccata per i 3-6-12 mesi successivi. Infine, per calcolare la quota interessi della propria rata, l’unica soggetta a variazioni periodiche, è sufficiente moltiplicare il capitale residuo per il tasso variabile finito del momento e dividere per 1200. Sommando il risultato alla quota capitale, che cresce di poco ogni mese, si ottiene l’importo della nuova rata. (Vincenzo Brancatisano sulla Gazzetta di Modena del 27 gennaio 2012)

 

 

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