Mutui, scendono
i tassi . Ma i nuovi clienti stiano alla larga
27 GENNAIO 2012 – Buone notizie per le famiglie alle prese con
il rimborso del mutuo per l’acquisto della casa. Continua quasi incessante la
discesa dei tassi d’interesse variabili, legati all’Euribor. La discesa sconta
gli effetti della recessione e quelli espansionistici della politica monetaria
anticiclica voluta dal nuovo governatore
della Bce, Mario Draghi. La riduzione del costo del denaro decisa e consolidata
a più riprese, ha impresso a partire da novembre scorso una costante e quotidiana
riduzione ai tassi e ha fornito alle famiglie, alle prese con rate più basse,
una gradita boccata d’ossigeno. Peraltro, la gravità della recessione prelude a
una stabilizzazione verso il basso delle rate, condizione che dovrebbe perdurare
per tutto il 2012 e anche nel 2013 se si desse credito alle previsioni legate
ai future del mercato di Londra. Dunque
la crisi gioca stavolta dalla parte dei consumatori più a rischio. Ma i
benefici possono essere goduti solo dalle famiglie che hanno scelto il tasso
variabile (nel lungo periodo del resto conviene sempre) mentre chi per stare
tranquillo ha acceso un mutuo a tasso fisso, legato all’indice Irs, molto più
alto, non può godere dei ribassi attuali né di quelli futuri, a meno di una
rinegoziazione o di una surroga del mutuo da trasformare in tasso variabile.
L’operazione è gratuita grazie alla portabilità introdotta dalla legge Bersani,
ma nei fatti è assai costosa poiché negli ultimi mesi è aumentato a dismisura
lo spread, cioè il tasso che le banche aggiungono all’Euribor per ricavare un (alto)
guadagno: e se lo spread si attestava intorno all’1 per cento fino allo scorso
anno, oggi i clienti si vedono imporre spread che talvolta superano il 4 per
cento. Allora meglio tenersi il vecchio mutuo, a meno che non si riesca a
ottenere il mantenimento dello spread originario. L’operazione scoraggamento
attuato dalle banche, a corto di liquidità, finisce per tener lontani dai
finanziamenti fondiari i nuovi clienti, cioè le famiglie che vorrebbero acquistare
oggi un appartamento e che ritrovandosi di fronte a proposte quasi indecenti,
con mutui che si attestano sul 5 per cento (oltre il 6 se a tasso fisso)
rinunciano spesso all’acquisto dell’immobile. Il tasso variabile “finito chiavi
in mano” è frutto della somma tra lo spread praticato dalla banca (ipoteticamente
trattabile) e il basso Euribor, che il 26 gennaio scorso era a 0,73 per quello
a 1 mese; a 1,14 per quello a 3 mesi e a 1,44 per quello a 6
mesi. Analoga operazione per il tasso fisso. Insomma, tassi bassi voluti dalle
autorità monetarie per rilanciare l’economia si traducono invece in un salasso
quando arrivano alle famiglie. E così se un giorno l’Euribor arrivasse
(arriverà) al 5 per cento, il cliente si ritroverebbe con un tasso del 9 per cento
e con una rata che potrebbe non riuscire più a pagare. Potrebbe essere
interessante al riguardo, se praticata dalla propria banca, la formula del Cap
che, a fronte di un incremento della rata, prevede un tetto massimo all’aumento
del tasso. Ma poiché le banche hanno ormai fissato il Cap a una soglia
piuttosto alta, oltre il 6 per cento, l’operazione risulterà proficua, a
posteriori, solo se nella vita del mutuo i periodi di tempo in cui i tassi
saranno stati più alti rispetto al 6 per cento avranno superato in durata
(evenienza improbabile) quelli in cui i tassi saranno stati più bassi. Tornando
alla riduzione delle rate in favore dei mutuatari già titolari di un contratto
acceso negli anni scorsi, molti potrebbero non essersi ancora accorti dei
benefici. Infatti le oscillazioni (in giù e in su) sono visibili mese per mese
solo se il contratto prevede l’Euribor quotato a 1 mese. Chi invece ha un
euribor quotato a 3, 6, 12 mesi deve fare riferimento alla quotazione del
giorno esatto indicato nel contratto e avrà una rata bloccata per i 3-6-12 mesi
successivi. Infine, per calcolare la quota interessi della propria rata,
l’unica soggetta a variazioni periodiche, è sufficiente moltiplicare il
capitale residuo per il tasso variabile finito del momento e dividere per 1200.
Sommando il risultato alla quota capitale, che cresce di poco ogni mese, si
ottiene l’importo della nuova rata. (Vincenzo Brancatisano sulla Gazzetta di Modena del 27 gennaio 2012)