Basta una scrittura privata autenticata, anche per cancellare l’ipoteca del mutuo
Per comperar casa non serve andare dal notaio


Servizio di
Vincenzo Brancatisano


Chi ha detto che per vendere o comprar casa occorre andare dal notaio? E che per cancellare l’ipoteca sulla casa per cui s’è ottenuto un mutuo serve l’atto notarile? Siamo sicuri che la legge richieda davvero tutti quei costosissimi "atti pubblici" che consentono ai notai di percepire redditi da capogiro e che costringono i cittadini a privarsi di mezzo portafoglio per farsi rilasciare un pezzo di carta? Per la compravendita di un immobile (una casa, un terreno) la legge (articolo 1350 Codice Civile) chiede, in alternativa, l’atto pubblico (redatto dal notaio) o una scrittura privata, cioè un contratto scritto e firmato dalle parti. Nel primo caso, il notaio controllerà varie formalità da vagliare prima di sottoscrivere l’affare, sbrigherà le pratiche collaterali alla cessione ed è soggetto all’obbligo di trascrivere tempestivamente il contratto presso la Conservatoria dei pubblici registri immobiliari (nella foto). Quest’ultima incombenza serve ad evitare che il compratore perda la proprietà del bene qua lora il venditore, in mala fede, venda successivamente a un terzo l’immobile appena venduto al primo compratore che però non ha registrato l’atto e dunque non lo ha reso opponibile ai terzi con la pubblicità ufficiale. "Ma per registrare l’atto di acquisto di un immobile non è necessario l’atto notarile", commenta un professionista modenese oggi alle prese con un vertenza indotta da un errore notarile, e acceso contestatore (anche se chiede l’anonimato, segno che della questione è preferibile non parlare negli ambienti) di un monopolio duro a morire. "Tutti dovrebbero sapere - spiega - che per registrare ad esempio una compravendita la Conservatoria non chiede l’atto pubblico notarile, poiché la legge si accontenta anche della scrittura autenticata, che è ben altra cosa". In quest’ultimo caso infatti il notaio invece che redigere il contratto si limita a autenticare le firme dei contraenti per un compenso che dovrebbe essere modesto e non milionario. "Ma lei è sicuro - insiste il professionista - che tutt i i notai siano disposti ad autenticare l’atto di compravendita immobiliare?" Noi confidiamo nel fatto che se l’art. 2657 c.c. sancisce che la trascrizione presso la conservatoria si può eseguire con scrittura autenticata dal notaio, questo pubblico ufficiale poi adempia al proprio dovere d’ufficio applicando il tariffario relativo. Ma c’è di più. L’Unione Nazionale Consumatori, che sta conducendo una battaglia sull’argomento, spiega che "se venditore e compratore si presentano personalmente allo sportello della Conservatoria con una scrittura privata e con i documenti di riconoscimento, il funzionario ha l’obbligo, a richiesta, di legalizzare le firme ai sensi del Dpr n. 445/2000, che riguarda tutte le amministrazioni pubbliche e che alle Conservatorie non conoscono o fanno finta di non conoscere anche perché sono abituate a ricevere soltanto atti notarili". E se il funzionario si rifiutasse di legalizzare le firme? "Può essere denunciato per rifiuto di atti d’ufficio ai sensi dell’articolo 328 del Codic e penale". In alternativa, conclude l’associazione, compratore e venditore potrebbero ricorrere al notaio soltanto per l’autenticazione delle firme, che costa molto meno. L’UNC, consapevole delle contestazioni dei notai su questo punto, conferma ancora oggi la propria opinione in merito, e rilancia: "Perché bisogna spendere tanti soldi da un notaio, che per autenticare due firme si limita a dare un’occhiata alle carte d’identità?" Ma a interpretarlo alla lettera, il cavilloso Dpr 445/2000 non parrebbe dare alla Conservatoria tale, ulteriore, incombenza. Comunque, per stilare una scrittura privata compratore e venditore dovrebbero essere due persone che masticano un po’ di diritto, ricordandosi di inserire tutti gli estremi catastali dell’immobile, la provenienza, la destinazione d’uso (ufficio, abitazione, ecc.), i codici fiscali, la dichiarazione del venditore che non sono state fatte opere abusive e che non vi sono (o se vi sono specificare quali) vincoli, iscrizioni o trascrizioni pregiudiziali, eccete ra. Il notaio è utile proprio perché conosce bene tutto quello che c’è da scrivere nel contratto e quello che c’è da verificare. Va riconosciuto però che sul notaio incombono infine fastidiose formalità fiscali successive all’atto. "Non c’è nessuna fastidiosa formalità fiscale - protesta il professionista modenese - si tratta di pagare l’imposta di registro. Se la persona interessata non conosce l’importo dovuto basta che si rechi all’ufficio del registro, chieda il modello F23, che è quello che serve per pagare le multe, va in posta e paga, poi si va alla Conservatoria. Certo fare una visura per verificare l’inesistenza di vincoli sull’immobile è delicatisssimo, ma come può sbagliare un cittadino può anche sbagliare un notaio". Perché: le visure non le fa il notaio? "Per verificarlo - insiste - basta andare una mattina alla Conservatoria".



Ma fare un rogito assistiti dal notaio assicura dagli errori
Il mutuo? Volendo si può fare tutto da soli


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Vincenzo Brancatisano


Ma non c’è solo l’acquisto dell’immobile tra gli atti per i quali si può fare a meno del notaio. L’Unione Nazionale Consumatori fa l’esempio del mutuo per l’acquisto di una casa: "Chi ha finito di pagare il mutuo, va in banca per estinguere l’ipoteca e si sente dire che bisogna sborsare 130 euro per avere l’assenso della banca più 550 euro per il notaio. Perché? Non c’è alcun bisogno di estinguere l’ipoteca, almeno se non si deve rivendere subito la casa, perché l’articolo 2878 del Codice civile stabilisce che si estingue con il pagamento del mutuo e l’articolo 2847 che si estingue comunque dopo vent’anni se non viene rinnovata". "Dal momento che i mutui sono quasi sempre decennali o ventennali, cancellare l’ipoteca non serve a niente se si continua ad abitare la casa, poiché si estingue comunque dopo 20 anni dall’iscrizione, fatta dalla banca per cautelarsi sul pagamento del mutuo. Ma le banche non dicono niente all’utente. Inoltre, l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca è un atto dovuto e non può ess ere fatto pagare, come ha stabilito qualche sentenza di Tribunale (per esempio a Crotone), a meno che non sia previsto dal contratto di mutuo". E il notaio a che serve? "A niente, nessuna norma stabilisce che per cancellare un’ipoteca alla Conservatoria dei registri immobiliari occorre un atto notarile, l’utente può fare da solo quando ha ottenuto la dichiarazione della banca". Altro caso riguarda il trasferimento del diritto di usufrutto di una casa. Ricorda l’Unione Consumatori, "il notaio non serve perché l’articolo 1350 del Codice civile stabilisce che si fanno per scrittura privata "i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto sui beni immobili". (vi.bra.)



Ma chi è il notaio?


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Vincenzo Brancatisano


La scrittura privata autenticata nell’acquisto di un immobile costa molto meno del rogito notarile, così come il contratto stipulato da avvocati e commercialisti che operando in regime di concorrenza possono praticare prezzi più bassi. Anche le associazioni dei consumatori e le associazioni dei proprietari, se volessero, potrebbero assistere i cittadini. Tuttavia, se non si fa l’atto pubblico notarile, né il notaio né la sua assicurazione copriranno i danni in caso di spiacevoli sorprese. Ma il problema è che neppure il rogito notarile è in grado di garantire sempre l’acquirente da sorprese, quali la presenza dissimulata di un affittuario o l’abusivismo edilizio. E nemmeno la visura sulle ipoteche può garantire in assoluto l’acquirente poiché nulla vieta che venga iscritta un’ipoteca sull’immobile del venditore nel periodo che intercorre tra la visura del notaio e il successivo rogito. Molti si chiedono: perché molte funzioni del notaio non potrebbero essere svolte dalla pubblica amministrazione (come in altri Stati, dove occorrono pochi minuti e meno di 100 euro per costituire una società)? "L’importanza dei notai è questa - ha commentato il notaio Mario Soldani in una puntata della trasmissione Rai "Report" - che, comunque sia, qualunque cappellata facciano ne rispondono. Sono assicurati, però ne rispondono. Perché normalmente quando uno si rivolge, diciamo, verso pubbliche amministrazioni, non risponde mai nessuno". E se infine ci proponessimo la domanda più terribile: perché in Italia i notai sono così pochi, ciò che consente loro di guadagnare cifre esagerate?, la risposta potremmo trovarla in una constatazione. Nella legislatura precedente (pur con maggioranza a sinistra) fu presentata una proposta di legge (la n. 3971 inoltrata da Rinnovamento Italiano) che mirava a raddoppiare le sedi notarili italiane, che oggi sono solo 26 con 5.000 notai in tutto, e ad aumentare i posti. La proposta non fu nemmeno discussa. (vi.bra.)