Momento  buono per la  portabilità del mutuo a tasso variabile

Il tasso fisso va giù ma solo pochi lo sanno

Sulla stampa notizie sull’Euribor  e pochi resoconti sull’Eurirs

Aggiornamento 2009, la situazione è cambiata e non mancano le (brutte) sorprese




 

Di Vincenzo Brancatisano

 

 

27 OTTOBRE 2008 – Uscire dalla morsa del mutuo a tasso variabile si può. E conviene sempre di più, specialmente in questi ultimi giorni. Il tasso fisso (Eurirs) ha subìto un crollo costante negli ultimi mesi e si è attestato poco sopra il 4 per cento, dopo che aveva superato, all’inizio dell’estate, la soglia del 5 per cento. Nei giorni scorsi il tasso fisso per un mutuo venticinquennale era del 4,13 per cento, cui si deve aggiungere lo spread, cioè il ricarico delle banche. Per molte famiglie che si lamentano, dunque, potrebbe essere il momento propizio per fare il grande passo e trasformare il mutuo da tasso variabile (che a furia di rialzi ha sfiorato per molti l’8 per cento) e procedere con la trasformazione a tasso fisso grazie alla portabilità decisa dal decreto Bersani, in vigore dal 2007. L’opportunità consiste nel rivolgersi a un’altra banca chiedendole di restituire alla propria la somma ad essa dovuta con il precedente mutuo e impegnandosi ora con il nuovo istituto per la medesima somma ma con un tasso molto più basso che rimarrà fisso nell’entità e nel numero delle rate. L’alternativa è rimanere in attesa delle fluttuazioni del mercato sperando in una futura discesa dei tassi, poco probabile sia pure tenendo conto della riduzione del costo del denaro deciso l’altro ieri dalle banche centrali. Un’ulteriore alternativa è stata introdotta dal decreto Tremonti attraverso la rinegoziazione del mutuo, attuabile con la propria banca. In questo caso si può ottenere la riduzione della rata, ma non si tratta certo di un regalo visto che ciò che si risparmia oggi dovrà essere restituito al termine del mutuo con un surplus di rate mensili il cui numero dipenderà dalle turbolenze subite dal mercato dei prossimi decenni. Spiega la normativa Tremonti: “La differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originariamente previsto e quello risultante dall’atto di rinegoziazione è addebitata su di un conto di finanziamento accessorio”. Dunque, se le cose saranno nel frattempo andate bene, il cliente avrà pagato un numero di rate inferiore a quello prospettato. Ma se i tassi dovessero nei prossimi anni salire ancora sarebbero guai seri e il cliente potrebbe dover pagare la stessa rata per un surplus (per ora indeterminabile) di mesi o di anni. Chiedendo invece la portabilità del mutuo ex decreto Bersani, invece, e specialmente in questi giorni, il cliente potrebbe risparmiare parecchie decine di migliaia di euro. E’ vero, qualche banca ha fatto ostruzionismo contro chi voleva scappare verso altri istituti, ma è pur vero che eventuali atteggiamenti illegittimi si possono denunciare come insegna la condanna irrogata dall’Antitrust a molti istituti.

Per determinare il tasso variabile al dettaglio occorre sommare l’Euribor (tasso all’ingrosso al quale le banche acquistano il denaro) al ricarico della banca, chiamato spread, che è la parte contrattabile al momento dell’accensione di un mutuo e che poi resta irremovibile per tutta la sua durata. Nel 2006 l’Euribor andava dal 2,3% di gennaio al 3,5% di dicembre. Così, un mutuo contratto nel 2006 con un tasso variabile del 4,5 per cento (composto da un Euribor del 2,5%  più uno spread del 2%) oggi è arrivato al 7,39%, considerando un Euribor attuale al 5,39%, con un conseguente, drammatico aumento della rata. Si consideri che chi invece accende oggi un mutuo ventennale a tasso fisso lo può ottenere a un tasso che si aggira sul 5 per cento, compreso lo spread.L’Eurirs, cioè il tasso di riferimento per i tassi fissi è sceso attorno al 4 per cento proprio in questi giorni, e lo spread è più basso rispetto al passato. La legge finanziaria 2008 ha sancito il divieto di penali ed oneri di qualsiasi natura in caso di esercizio della facoltà di surroga nei mutui ipotecari. Al cliente non possono essere imposte spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. Una certa disinformazione ha indotto a credere che la riforma Bersani sia stata un flop. Invece sono ormai mesi che varie banche, e non solo quelle online, propongono la “rottamazione” dei mutui diventati esosi e il passaggio alla nuova banca che si accolla il vecchio mutuo (capitale residuo) praticando un tasso fisso più basso. I notai hanno fatto sapere che vogliono fare la propria parte. Peraltro l’Abi aveva annunciato che dal  4 Febbraio 2008 sarebbe stata disponibile per tutti i clienti bancari una nuova e più semplice procedura elettronica per la surroga. “Io ce l’ho fatta senza problemi”, ci spiega Alfredo Visani, 68 anni, pensionato modenese. Nel 2006, quando i tassi erano bassi, aveva acceso con Fineco un mutuo a tasso variabile di 15 anni. A marzo 2008, di fronte a una rata crescente e nel timore che essa avrebbe potuto subire altri aumenti nei mesi successivi, si è rivolto alla Carisbo di Modena che ha estinto il vecchio mutuo e gli ha acceso un altro a tasso fisso, consententogli di ridurre definitivamente l’entità delle rate senza allungarle nel tempo. “A quel punto – racconta Visani – la Fineco mi ha chiamato per dirmi che lo avrebbe fatto lei, ma io ormai avevo fatto tutto con la nuova banca. Il pensionato ha pagato di nuovo il notaio e una piccola penalità (“solo 150 euro”) perché il mutuo estinto era precedente alla legge Bersani, “ma ne è valsa la pena”. Alcuni istituti propongono la portabilità accollandosi spese notarili e regalando somme di denaro per attirare i clienti. Tuttavia questi ultimi sono in genere spaventati dalle penali da pagare per l’estinzione di mutui accesi prima del decreto Bersani. Ma è pur vero che un accordo con le associazioni dei consumatori, poco conosciuto, le ha portato a livelli molto bassi. Attenzione, potrebbe capitare che cambiando banca si perda il premio obbligatorio anti incendio-scoppio dell’immobile già pagato e l’eventuale premio per l’assicurazione morte a protezione del debito. L’Isvap conferma: la portabilità dei mutui, spiega l’istituto di vigilanza, è “frenata dall’intreccio polizze-prestiti”. Ma basta fare un po’ di calcoli per verificare se vale più la polizza oppure il risparmio conseguibile cambiando banca. Occhio anche al preammortamento, cioè agli interessi in più da pagare qualora la banca incassi la prima rata alcuni mesi dopo il rogito. Un’ultima annotazione. Il tasso del mutuo viene determinato da alcuni istituti sommando lo spread al tasso quotato il giorno del rogito, altri a quello quotato a data fissa, ad esempi il 20 o il 30 del mese precedente, quindi occorre sempre informarsi in merito alle due questioni.



AGGIORNAMENTO - 15 APRILE 2009 - L'articolo pubblicato in alto in questa pagina si riferisce alla situazione dell'epoca nella quale è stato scritto. Nel 2009 intanto il tasso Euribor (tasso variabile) è crollato e per un po' di tempo pure l'Irs (tasso fisso) è stato basso. Chi è riuscito a surrogare il proprio mutuo trasformandolo da variabile a fisso in un periodo in cui il fisso era basso può ritenersi soddisfatto, anche se l'impresa è stata ardua. Chi si accinge a surrogare in questo periodo, sempre passando da variabile a fisso deve stare attento sia perchè il variabile è basso, sia perchè nel frattempo l'Irs è salito e con esso pure gli spread delle banche. Queste ultime pagano meno il denaro ma nonostante ciò se ne approfittano e raddoppiano il guadagno sul cliente finale, il quale spesso rimane con il cerino in mano. Dire che viviamo in un Paese di m...a non serve a nulla poichè lo sappiamo già. Ma al peggio non c'è fine. In molti stanno scoprendo che il proprio contratto di mutuo a tasso variabile conteneva una clausola detta "floor" o pavimento. Vuol dire che il cliente non può giovarsi della diminuzione del tasso variabile perchè egli stesso ha sottoscritto, magari senza esserne consapevole, una norma secondo cui sotto una certa percentuale il tasso non può scendere anche se l'Euribor è ai minimi storici. Esempio: avere sottoscritto un mutuo a tasso variabile con un floor o pavimento (che Dio non li perdoni perchè sanno quel che fanno) del 4,6 per cento vuol dire che il cliente stesso non se ne fa nulla del fatto che l'Euribor sia passato dal 5 per cento dell'autunno scorso all'1 per cento di oggi, poichè la banca si è premunita e ha bloccato (sic!) il tasso minimo, lasciando nel contempo il tasso massimo in balia del mercato, a meno che non ci sia assicurati con un "Cap" (tasso massimo), che in genere non si raggiunge mai e dunque si paga per nulla. E' da pazzi ad esempio accettare oggi un Cap al 6 per cento pagandolo 0,3 per cento in più visto che difficilmente il tasso variabile, se mai ci arrivasse, potrebbe assestarsi per molti mesi su quei livelli. Mentre è accettabile, sempre oggi, acconsentire a un floor del 2 per cento o giù di lì, visto che più in basso di così... I clienti che stanno scoprendo in queste ore che il proprio contratto di mutuo contiene la clausola del floor così alto potrebbero chiedere conto alla banca che l'ha proposta e predisposta e al notaio che non l'abbia spiegata bene. E se proprio non ottenessero l'annullamento della medesima potrebbero scrivere ai giornali, poichè il danno maggiore che si può fare alla propria banca è, tante volte, raccontare la verità agli altri.

 

 

 

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